Eigentumswohnung oder Eigenheim

Vestimmo Leserveranstaltung vom 23.06.2015

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, der ist sich über eines klar: Er möchte Wohneigentum erwerben. Was das für Folgen nach sich zieht – darüber sind sich viele jedoch nicht im Klaren. „Wer über ein Haus oder eine Eigentumswohnung nachdenkt, sollte wissen, dass es erhebliche Unterschiede gibt“, sagt Sabine Fasselt-Brozek vom Haus- und Grundeigentümerverein in Marl. In unserer Infoveranstaltung, die wir gemeinsam mit der Volksbank Marl-Recklinghausen veranstaltet haben, hat die Rechtsanwältin und Hausverwalterin die Teilnehmer dafür sensibilisiert, welche Aspekte Kaufwillige berücksichtigen sollten.

Kaufe ich ein Einfamilienhaus, sind die Eigentumsverhältnisse eindeutig: Alles gehört mir, ich bin für alles selbst verantwortlich. Anders bei einer Eigentumswohnung. Hier gehöre ich einer Eigentumsgemeinschaft an, und mein Eigentum endet an der Wohnungseingangstür. Alles andere ist Gemeinschaftseigentum, über das ich nicht frei verfügen kann – hier benötige ich die Zustimmung der anderen Eigentümer, Reparaturen werden gemeinschaftlich getragen. Welche Variante die richtige ist, muss letztendlich jeder für sich selbst entscheiden. „Doch wer im Vorfeld ausreichende und richtige Fragen stellt, muss keine bösen Überraschungen erleben.“ Und das betrifft Eigenheim wie Eigentumswohnung gleichermaßen.

Wer in einem Eigenheim lebt, kann mitunter ordentlich an der eigenen Lautstärke schrauben, bis sich der Nachbar zur linken und rechten Seite gestört fühlt. In einer Eigentumswohnung indes lebt man nicht anders als ein Mieter in einer Hausgemeinschaft, in der man entsprechend Rücksicht nehmen muss. Während im Haus vielleicht lediglich die Mutter Regeln darüber aufstellt, wo ihr Nachwuchs seine Schuhe abzustellen oder wann er die Zimmer aufzuräumen hat, gibt es bei einer Eigentümergemeinschaft in der Regel eine Hausordnung zu beachten. Auch darin kann es um Schuhe gehen: Einfach vor die Haustür stellen, einen Schuhschrank im Flur bereithalten? Möglicherweise ist das untersagt, denn der Flur ist Gemeinschaftseigentum – und darf nicht frei gestaltet werden. Oder aber die Hausordnung hält fest, wer wann den Winter- oder Mülldienst übernehmen muss. Im Haus stellt sich die Frage nicht: Hier muss der Eigentümer bei Schnee die Schüppe schwingen. Im Extremfall jeden Tag.

Vollständigen Artikel lesen

Bauliche Veränderung

Eine der maßgeblichen Einschränkungen, warum Kaufwillige das Eigenheim bevorzugen. Satellitenschüssel oder Markise anbringen, Wände rausreißen und sonstige Modernisierungen – meist kann der Eigentümer hier frei agieren. In einer Eigentumswohnung endet das persönliche Eigentum an der Wohnungstür. Und sollte diese bereits keinen Gefallen finden, ist der Eigentümer nicht befugt, diese nach seinem Geschmack auszutauschen. Warum? Weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die alle anderen Eigentümer ebenfalls sehen. Daher müssen diese zustimmen. Auch die Satellitenschüssel darf nicht einfach am Balkon befestigt werden, nur weil man der Meinung ist, das Fernsehprogramm beispielsweise von Kabel Deutschland reiche nicht aus. Darüber entscheiden die Eigentümer gemeinsam. Ebenso verhält es sich mit einer Markise: „Die Frage ‚Markise ja oder nein‘ ist hier sicherlich noch die einfachste. Danach geht es um die Farbe – und darüber kann man sich richtig gut streiten“, weiß Fasselt-Brozek aus Erfahrung.

In der Wohnung hingegen darf nach Belieben verfahren werden. An den Rohrleitungen und an tragenden Wänden allerdings hört das Recht wieder auf. Hier handelt es sich möglicherweise wieder um Gemeinschaftseigentum.

Gartengestaltung

Gemeinschaftseigentum bleibt auch der Garten. Die Grünfläche erwirbt man nämlich lediglich als Sondernutzungsrecht. „Die Fläche gehört nach wie vor der Eigentümergemeinschaft“, so Fasselt-Brozek. Soll darauf eine bauliche Veränderung in Form einer Gartenhütte entstehen, muss diese Zustimmung von allen finden. Gleiches gilt für Spielgeräte, die den gesamten Garten beherrschen – ein Problem vor allem in kleinen Gärten. Bepflanzungen, Sandkasten oder Schaukel seien ansonsten in der Regel kein Problem. „Und ein Planschbecken wird im Zweifel so lange nicht beanstandet, wie Sie über Wasseruhren verfügen“, sagt die Expertin. Gibt es diese nämlich nicht und wird das Becken im Sommer alle zwei Tage mit frischem Wasser gefüllt, würden sich die übrigen Eigentümer zu Recht beschweren.

Hund & Katze

Eindeutig: Eigenheimbesitzer dürfen Hund, Katze, Hasenstall im Garten und anderes Viehzeug halten, wie sie lustig sind. Wohnungseigentümer müssen sich dagegen an einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft halten. Entscheidet die einfache Mehrheit, dass Tiere unerwünscht sind – beispielsweise wegen des Gestankes oder Allergien –, hat der tierliebe Bewohner das Nachsehen. Wer sich für eine Wohnung interessiert, sollte also vorher nachfragen.

Finanzen

Ob Eigentumswohnung oder Haus: Nach dem Kauf folgen weitere Kosten. „Bei einem Haus ist das relativ einfach: Sie wissen, auch das neueste Haus ist irgendwann einmal alt, und es fallen Reparaturen an – diese müssen bezahlt werden“, so Fasselt-Brozek. Das Gleiche gilt natürlich auch bei einer Eigentumswohnung – mit dem Unterschied, dass man hier einen Verwalter hat, der dafür sorgen muss, dass die Eigentümer gemeinsam eine Instandhaltungsrücklage bilden, aus der die großen Reparaturen bezahlt werden. Der Hauseigentümer muss selbst  und allein dafür sorgen, dass er eine entsprechende Rücklage schafft, die er auch in schlechten Zeiten unberührt lässt.

„Es gibt auch Wohnungseigentümer, die lieber ins eigene Portemonnaie sparen wollen“, erzählt die Rechtsanwältin. Das kann nach hinten losgehen: Ist plötzlich die Heizung kaputt und in der Rücklage nicht genug Geld vorhanden –  „dann wird der fehlende Betrag als Sonderumlage auf alle verteilt“. Hat der jeweilige Eigentümer das Geld jedoch nicht, kann er darauf verklagt werden – und das kann bis zum Verlust der Eigentumswohnung führen und vorübergehend zu einer höheren Sonderumlage für die übrigen Eigentümer.

Wird der Instandhaltungsrücklage ausreichend Geld zugeführt, ist das für den Eigentümer nur gut: Er muss keine Angst haben, dass für Modernisierungen oder große Reparaturen kein Geld vorhanden ist, mit dem monatlichen Wohngeld wird nach und nach eine gute Summe zurückgelegt. Allerdings zahlen Eigentumsgemeinschaften auch laufende Reparaturen mit, die in der Nachbarwohnung anfallen. „Ist ein Fenster defekt, ist Gemeinschaftseigentum betroffen. Wird es erneuert, kommen die Mittel aus der Instandhaltungsrücklage, wird es repariert, werden die Kosten gesondert abgerechnet. Laufende Reparaturen zahlen Sie also mit“, betont Fasselt-Brozek.

Hinzu kommen Kosten für den Verwalter, denn auch der möchte bezahlt werden. „Das sind alles Kosten, die zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage auf Sie zukommen.“

Der Verwalter

Er beruft die Eigentümerversammlungen ein, setzt die Beschlüsse der Gemeinschaft um, beauftragt den Handwerker, stellt den Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Kosten auf, errechnet, wie hoch das monatliche Hausgeld ausfallen muss, um diese Kosten zu decken, und kümmert sich darum, dass die Gelder fließen. Einmal im Jahr rechnet er ab. „Hier ist es wichtig, dass Sie prüfen, wo das Geld geblieben ist. Achten Sie auch auf den Verteilerschlüssel, der in Ihrer Teilungserklärung angegeben ist und dass danach abgerechnet wurde.“

Die Rechte und Pflichten eines Verwalters ergeben sich aus dem Verwaltervertrag und dem Wohneigentumsgesetz. In ihm stehen auch die Gebühren, die er für seine Arbeit nimmt. Es lohnt sich durchaus, genauer hinzuschauen: Was nimmt der Verwalter für einen Stundenlohn bei Sonderaufgaben? „Es gibt Verwalter, die setzen zum Teil exorbitante Beträge ein“, warnt Fasselt-Brozek. „Bedenken Sie auch: Der Verwalter ist kein geschützter Beruf. Achten Sie darauf, dass der Verwalter Know-How im Wohnungseigentumsrecht hat, lassen Sie sich Referenzen zeigen, hören Sie sich um“, rät die Fachfrau.

Vermietung

Ein Spezialfall ist die Vermietung der Eigentumswohnung. Hauptaugenmerk liegt auf dem Mietvertrag – dieser sollte sich nicht gegen die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft stellen. Ist hier beispielsweise die Hundehaltung untersagt, im Mietvertrag jedoch nicht, befindet sich der Vermieter in der unglücklichen Situation, dass sowohl Eigentümergemeinschaft als auch Mieter auf ihr Recht pochen. „Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sind nicht deckungsgleich“, unterstreicht Fasselt-Brozek. „Achten Sie darauf, dass Sie den richtigen Verteilerschlüssel anwenden“, so die Expertin weiter. „Sie können zwar einen anderen anwenden, doch dann bleiben Sie möglicherweise auf Kosten sitzen.“

Darauf sollten Sie beim Kauf achten

Lage: „Beim Eigenheim haben Sie Nachbarn, da wäre es schön zu wissen, mit wem ich es zu tun habe.“ 

Zustand der Immobilie: „Die wenigsten sind in der Lage, bei einer Bestandsimmobilie alles zu überprüfen. Sie sollten einen Fachmann zur Seite haben.“ Anstehende Reparaturen sollten bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Energieausweis: Dieser ist Pflicht, sollte jedoch nicht überbewertet werden. „Lassen Sie sich die letzten Heizkostenabrechnungen zeigen, bei einer Wohneigentümergemeinschaft die vergangenen Wohngeldabrechnungen.“ Werfen Sie zudem einen Blick in den Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft.

Instandhaltungsrücklage: Je älter das Haus, desto höher sollte diese ausfallen.

Mündliche Zusicherung vertraglich festhalten: „Lassen Sie sich sämtliche mündlichen Zusicherungen hinsichtlich des Modernisierungsstandes im Vertrag eintragen. Nur dann können Sie rechtlich gegen Lügen vorgehen.“

Finger weg: Ergeben die Protokolle einer Eigentümerversammlung, dass sich die Bewohner nicht grün sind, oder ist keine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet worden, rät Sabine Fasselt-Brozek: Finger weg!

Quelle: Sandra Funck vestimmo.de

Zuletzt aktualisiert am 29.06.2015