Baufinanzierung in der Niedrigzinsphase

Vestimmo Leserveranstaltung vom 24.02.2015

Auf der Suche nach einer Antwort darauf, wie man ermitteln kann, wie viel Haus man sich leisten könnte, fanden sich viele Leser bei unserer Infoveranstaltung ein, die Vestimmo gemeinsam mit der Volksbank Marl-Recklinghausen eG veranstaltet hat. Immobilien-Finanzierungsberater Markus Frings gab in einem kurzweiligen Vortrag einen Überblick darüber, wie Kauf- und Bauwillige an diese Frage herangehen sollten.

Tilgung ist das A und O

„Spätestens beim Eintritt des Ruhestandes sollte man schuldenfrei sein“, betont Immobilien-Finanzierungsberater Markus Frings, der jetzt rund 70 Vestimmo-Lesern wichtige Antworten auf die Frage lieferte „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“. In seinen Beratungen wie auch auf der Infoveranstaltung predigt er immer wieder: „Tilgen, tilgen, tilgen!“

Zinsen auf dem Tiefstand

Die Darlehenszinsen stehen mit rund 2 % auf einem historischen Tief. Im Prinzip könnte man sich somit heute einen viermal höheren Kredit leisten, als es noch im Jahr 1990 der Fall war. Das verlockt. Doch sinkt die finanzielle Belastung eines Eigentümers wirklich? Fakt ist, die Baupreiskosten sind in den vergangenen Jahren gestiegen, die Löhne der Bürger jedoch konnten hier kaum Schritt halten. Hinzu kommt die langfristige Planung: Was, wenn die Zinsen steigen? Wie sichert man sich dagegen ab? Deshalb sollten sich angehende Häuslebauer und –käufer sehr genau damit beschäftigen, ob sie sich das vermeintliche Traumhaus überhaupt leisten können. Der große Zuspruch für den Informationsabend, den Vestimmo gemeinsam mit der Volksbank Marl-Recklinghausen eG veranstaltet hat, zeigt, wie begehrt das Thema ist.

Das vermeintlich gute Angebot

„Wer hilft mir dabei, einzuschätzen, ob der Preis einer gebrauchten Immobilie realistisch ist?“, fragt einer der Teilnehmer. „Banken prüfen das Angebot auf Plausibilität, indem sie vergleichbare Objekte und den Grundstücksmarktbericht hinzunehmen“, erläutert Markus Frings. Über das Innenleben könne sie jedoch kaum Auskunft geben. Daher rät er, im Zweifel einen Gutachter oder Architekten zu Rate zu ziehen, um Sanierungskosten zu kalkulieren. „Das ist gut angelegtes Geld.“ Beim Neubau stehen weniger die Renovierungsmaßnahmen im Fokus als die Frage: Was ist im Preis inbegriffen? „Seien Sie gegenüber Köderangeboten misstrauisch“, rät Frings. Vor allem, wer beim Bauträger kaufen möchte, sollte prüfen, ob der „Festpreis“ wirklich alle Kosten enthält. Kommen beispielsweise die Erschließungskosten noch extra dazu, ist man schnell bei einem Mehraufwand von 30000 Euro. Extrakosten sollte man auch bei freien Finanzdienstleistern im Blick haben. „Schauen Sie genau hin, mit wem Sie zusammenarbeiten! Es gibt nicht nur gute“, so Frings.

Der Kreditbedarf

Sicher, man kann auch ohne Eigenkapital ein Haus finanzieren. Doch jeder Euro, den man leihen muss, verteuert die Finanzierung. „Es hat sich bewährt, ein Viertel, besser noch ein Drittel der Gesamtkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten“, so Frings. Fehlendes Eigenkapital könne man überdies mit Zusatzsicherheiten kompensieren. „Umso besser die Sicherheitensituation, desto günstiger“, betont Frings und ergänzt: Zumindest die Nebenkosten sollten mit Eigenmitteln gedeckt sein. Neben dem ordentlichen Kassensturz muss der Kreditbedarf inklusive aller Kosten so genau wie möglich kalkuliert werden. Was kostet die Immobilie? Muss renoviert werden? „Auch Gardinen kosten Geld!“

Häufigster Grund für Nachfinanzierungen sei jedoch die so genannte „Muskelhypothek“. Viele Eigentümer möchten mit Eigenleistungen Geld sparen. Dabei  überschätzen sie teilweise nicht nur ihre Fähigkeiten und verfügbare Zeit, sondern auch die Einspareffekte. „Nur, weil der Bauträger 10000 Euro erlässt, heißt das nicht, dass man genau diese Summe spart. Hier müssen Materialkosten und Zeitaufwand berücksichtigt werden.“

Realistische Raten

So groß der Wunsch nach Eigentum auch ist: Das Alltagsleben geht weiter. Frings warnt davor, zu euphorisch an die Immobilienfinanzierung heranzugehen. Sowohl der Kreditbedarf als auch die Ratenhöhe müssen realistisch eingeschätzt werden. „Verplanen Sie nicht den letzten Cent des Nettoeinkommens“, warnt er. Mit der monatlichen Rate sollte man langfristig zurechtkommen. Die Faustformel: „Maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sollte man für Zins- und Tilgung verwenden.“ Zu niedrige Tilgungsraten dagegen ziehen die Rückzahlungsphase in die Länge. Zwei Prozent sollten es daher mindestens sein, rät Frings. „Niemand wird Freude daran haben, erst im Rentenalter von 85 Jahren lastenfrei zu sein.“ Und: Die Zinslaufzeit ist nur begrenzt festgeschrieben. „Man erweist sich einen goldenen Dienst, in der niedrigen Zinsphase mit 3–4 Prozent zu tilgen.“

Kassensturz: Wie viel Geld steht zur Verfügung?

Ich zahle 1000 Euro Miete – dann kann ich die doch sicher für die Kreditrate veranschlagen! So einfach ist das nicht. Zum einen darf bei so einem Vergleich nur die Kaltmiete herangezogen werden. Außerdem sind die monatlichen Nebenkosten eines Eigentümers rund 20 Prozent höher als die eines Mieters. Zunächst muss man also die finanzielle Belastbarkeit ermitteln. Dazu addiert man alle Einnahmen und zieht davon die Lebenshaltungs- und Wohnkosten ab. „Die persönlichen Ausgaben werden gerne vergessen, dabei sollen Sie ja weiterleben können wie bisher.“ Banken pauschalieren die Kosten in der Regel – und zwar abhängig vom Einkommen:

  • Einzelperson: 600 bis 1000 Euro/Monat
  • Jede weitere Person: 200–300 Euro/Monat
  • Nebenkosten für die Immobilie (Strom, Heizung, Grundbesitzabgaben etc.) 3 Euro/m²


Ein durchschnittlicher Vier-Personen-Haushalt mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 2500 Euro käme bei einer Wohnfläche von 100 m² auf rund 1800 Euro. Die finanzielle Belastbarkeit läge hier demnach bei 700 Euro.

 

Quelle: Sandra Kammler vestimmo.de

Zuletzt aktualisiert am 29.04.2015